近几年，特别是《物权法》自2007年10月1日施行以来，我市住宅小区内发生多起群体性事件。这些群体性事件的矛盾双方，或是开发商和业主，或是物业公司和业主，或是业主和业主。这些群体性事件的法律关系，或涉及建筑物区分所有权，或涉及物业服务。这些群体性事件的起因，既有开发商开发建设所遗留的老问题，也有基于物业管理合同所产生的新问题。这些群体性事件的性质，既有正当维权，也有不正当地行使权利，还有少数居心不良的人打着维权的旗号从中闹事。这些群体性事件发生后，多数在市政府统一领导下，经过住建委、房管局、公安局、区政府、街办等部门多方协调，各自充分发挥职能作用，较快地平息了矛盾。但也有少数群体性事件，由于一些业主由于对相关法律、法规和房地产及建筑产品固有的特点不了解，认识上存在误区，企图通过声势浩大的群体性活动迫使对手让步，加上相关部门不够重视，结果出现了一些不合法、不合理、难以处理的情形，导致矛盾长期得不到解决，对抗越来越尖锐。比如，世纪花园小区、世纪欧洲城小区发生的群体性事件，就因为人数多，规模大，愈演愈烈，久拖不决，影响不好。  

例一：2005年8月，锦上苑小区的业主因开发商没有兑现在销售房屋时所作的“和世纪花园小区连为整体”的承诺，故将两小区之间的围墙推倒，两个紧邻的小区业主为此发生群体性斗殴，造成两名业主和两名警察受伤的严重后果。世纪花园小区业主将责任归咎于开发商。时值《物权法》草案第七稿公布，住宅底部架空层车库的所有权归属问题凸现出来，业委会成员率领部分业主抢占了30余间车库，非法收取了数十万元押金，然后将该部分车库出租给业主使用。开发商于2005年10月提起诉讼，但该案两次被发回重审，整个诉讼时间长达五个年头，2010年7月判决生效后不久，业委会又申请再审，法院就是否受理再审尚未作出裁定。

在该案中，市政府虽然在前期一个月的时间里，先后八次召开专题会议协调，相关部门工作人员多次到现场了解情况，做了大量劝说和协调工作，表面上平息了锦上苑小区和世纪花园小区业主之间的矛盾。但是，对业委会抢占车库的事件则无人问津。开发商多次向有关部门反映情况，都被告知找法院通过诉讼解决。该案最终虽然通过诉讼由人民法院裁决结案，但耗时长达五个年头。判决生效后，还遗留不少问题，小区业委会已经换届三次，原带头抢房的业委会成员或退出或搬走或躲避，拒不交出相关资料。面对如此局面，开发商办法不多，至今未能全部收回被抢占的车库。

例二：2006年11月，世纪欧洲城小区业委会成立后，即因为人防地下车库的使用权及谁是人防地下车库投资者、与前期物业公司的关系、物业用房的面积、会所的范围面积、房屋维修基金、公用用地及公用面积计算资料等一系列问题和开发商产生纠纷，双方长期协商不成。2008年2月，小区800余名业主业主因留用开发商指定的前期物业公司，还是聘用新的物业公司产生矛盾，形成不同意见，在小区形成大规模冲突。矛盾激化后，业委会于2008年11月和2009年4月对开发商提起两起诉讼，法院确认的案由为“人防工程地下车库平时使用权”和“占有物（物业用房）返还”。在诉讼过程中，业委会多次书面申请上街示威游行，在网站上发布信息，宣布夺回车库的行动计划、方案、实施日期等等。开发商多次到相关部门反映，相关部门以案件已经由法院受理为由将责任推给法院，要开发商找法院。开发商多次到法院反映，法院则以治安问题归公安机关管辖为由将责任推给公安机关，要开发商找公安机关。由于有关部门均不出面制止，业委会成员有恃无恐，竟然动用业主的资金，聘请社会闲散人员，砸坏小区人防地下车库的道闸，将人防地下车库非法出租。事情发展至此，公安机关依法抓获数名犯罪嫌疑人，平息了事态继续恶化。但这两起民事案件都还在审理之中。

上述两起纠纷中，架空层车库和人防工程地下车库被抢，开发商的合法财产受到侵犯，遵纪守法的业主无法通过合法途径购买车库或取得车库使用权。久拖不决的后果之一就是开发商和业主的合法权益长期得不到保护，违法者也没有得到应有的处理。如果相关部门和人民法院能够采取综合治理的手段，统一协调组织解决，而不是各行其是，效果无疑会好得多。对此，我们应当予以高度重视，通过个案认真剖析原因，总结经验教训，拓宽思路，提出解决住宅小区内群体性事件的新的预防与处理措施，防止类似群体性事件再次发生。

一、社会转型时期的群体性事件，是长期潜伏着的矛盾突然激发的结果，是困惑我们社会的重要社会问题之一，亦是构筑和谐社会的重大障碍之一。商品房开发建设分前期、中期、后期，涉及数十个环节，上百个法律问题，任何一个环节都容易发生矛盾，如果矛盾不能化解，最终都会在人口稠密的住宅小区爆发形成群体性事件。这些群体性事件，最初虽然不是政治性突发事件、也不是公众安全群体性突发事件，但它折射出法治建设、公民素质、社会收益分配等许多深层次的社会矛盾，一旦和人民群众对房价增加过快、对少数房地产开发商的违法行为不满等问题联系在一起，就容易激化和演变，成为影响社会稳定的重要因素。政府各相关部门应当重视，决不能将其作为一般民事纠纷对待，简单要求双方到法院解决，实际上就是将矛盾推给法院。

二、政府各部门在提高认识的基础上，必须采取社会治安综合治理的手段，根据近几年我市住宅小区内发生的群体性事件，制定应急预案。遇到和处理群体性事件，必须由政府统一指挥，按应预定急处置程序实施应对，各部门分工负责，齐抓共管，协调配合，抽调干部组成工作组，分赴住宅小区入户，对群众做思想工作，讲解法律规定，尽快解决问题，将矛盾化解。

三、《物权法》已经颁布实施四年之久，最高人民法院经过多年的相关准备和调研工作，于2009年5月25日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释，各地法院在审判实践中判决了大量涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷的案件，对正确适用法律和统一相关案件的裁判尺度起到重要的指导意义。人民法院在审理相关案件时，一方面应当发挥主导作用，决不能久拖不决。另一方面人民法院不能以只管审判为由，对已经或可能发生的群体性事件不闻不问，对可能进一步恶化的矛盾不理不睬，将责任推给公安机关。

四、涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件的若干热点、难点问题，虽然还有待于最高人民法院根据审判实践经验的进一步积累，再就新问题、新情况作出解释，但两部司法解释的思路和大原则明确，大多数问题已有定论。比如：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车库车位争议的处理、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护、物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等等。为相关部门处理综合治理群体性事件提供了法律依据，奠定了基础。司法行政部门应当牵头组织开展“法律宣传进社区”的活动，结合住宅小区的问题，专项宣传《物权法》及其相关司法解释。

五、2008年4月上旬，在广州市召开全国社会治安综合治理工作会议上，中央综治委委员、住房和城乡建设部副部长陈大卫在发言中谈到：新组建的住房和城乡建设部将认真贯彻落实这次会议精神，将按照中央综治委的工作部署，结合本部门职能，着重抓好抓好以房管人等六个方面的工作。其中就包括“加强物业管理，构建和谐稳定的住宅小区环境”。这说明党和政府高度重视，已经将住宅小区的管理纳入社会治安综合治理工作的范畴。建设行政主管部门和房地产行政主管部门责任重大，应当发挥行政管理的作用，切实负责监督管理工作，加大执法检查力度，既要加强对建设单位和物业服务企业的监督管理，严肃查处建设单位和物业管理活动中的违法违规行为，也要加强对业委会的组织建设管理，对业委会的成员进行指导教育，保护业主的共同利益，努力为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件，营造安全、舒适的居住环境，为社会主义现代化建设和改革开放创造良好的社会环境。

六、在处理群体性事件中，街办、社区的党组织，要对党员进行教育，要发挥党组织和党员的作用。公安机关要加强住宅小区的管理和治安防范，一旦发生刑事案件，应当本着教育大多数、打击极少数的原则，果断采取措施，依法处理。