当前位置:网站首页 > 律师文化 > 律师文化    宜昌律师网-宜昌市律师协会主办

阅览详情 / View details

论业主委员会的自身定位与对外活动问题
来源:湖北前锋律师事务所   发布日期:2018/4/8 10:58:56   浏览次数:682

随着业主的权利意识增长,越来越多的小区成立业主委员会,然而物业服务合同纠纷也井喷式增长,根据alpha大数据查询,该类型案件达到了7万多件。比如宜昌某小区业主决定成立业主委员会,业主大会终于在房管局及社区的支持下得以召开,并选出了第一任业主委员会。业主委员会的成立使得该小区千余户业主有了直接表达诉求的平台,并对该小区前期物业公司起到监督的作用。但是事实上,业主委员会根据业主大会的决议解聘物业公司,从而成为长期积累的矛盾爆发的导火索。

业主委员会从成立之日起就处于较为弱势的地位,组织架构松散,运转困难。一是业主委员会监督作用不大。我国法律将业主委员会定位了一个非法人组织,承担了大量的管理,监督职责,根据《物业管理条例》的规定,包括了解业主的意见,监督物业服务,这种监督,管理事实上流于形式,并不如业主直接去寻求物业公司工作人员的帮助更为直接有效。二是业主委员会的运转不畅。业主委员会的组成人员几乎全部为兼职,组织较为松散,且业主委员会并无维持资金运转的途径,无法开展对内对外活动,虽然有学者建议以物业管理非的部分留存收入作为业主委员会的活动经费,但是物业服务非依法依约应归属与物业公司,且法律并无明确规定,因而业主委员会无请求权依据。三是业主大会的议事方式限制了业主委员会执行力。在一个人数少的小区业主大学很容易作出决议,但是一个区域既包括商铺,住宅,地下室等多种类别,又涉及出售,转卖,开发商自留等多中情况,召开业主大会就属于较难的事情,行使表决权也很容易出现暇疵甚至重大缺陷。我认为可以采用电子投票的方式,房地产管理部门设立一个电子投票系统,采用大数据的形式,类似于上市公司的股民行使股东权利,在投票规则上契合法律规定,最后参与投票的业主结果具有公信力,更容易获得各方主体的认可,如果没有投票系统,也可以采用微信群、QQ群等方式参与。

业主大会,业主委员会与物业公司消极行使权利甚至滥用权利极容易形成僵局,最终还是会损害业主的利益。第一,虽然业主委员会只是一个执行机构,但是她的权利在实际上是非常大,业主委员会可以不通知一些反对的业主参与投靠,只要双过半数即可,使得一些业主对业主委员会投不信任票。比如某小区准备设立停车场,但是一些业主并不愿意承担停车场设立及运营的费用,停车场设立后导致部分业主维权。第二,大部分业主在决策上有时候存在盲目性,对于一些比如对于公共维修基金的使用,某小区某部电梯面临维修,物业公司多次请求业主委员会召开业主大会表决,但是业主委员会采取了异议表决的方式,大部分不是该部电梯所在居民楼的业主因不信任物业公司而投了反对票,形成了僵局,虽然可以采用紧急动用的方式,但是却往往得不到业主大会的追认。第三,在业主大会决议解聘物业公司后,在物业服务公司的投资与部分业主物业服务费的欠缴使得物业公司无法顺利的退出。对于物业服务区域的价值添附是非常常见的事情,这种投资能否或者折价或者拆除?一些投资没有经过业主大会或者业主委员会的同意,又不动用公共维修基金,使得后续的物业公司无法正常的进入物业服务区域。

综上,虽然物权法及相关司法解释等法律文件在梳理清楚了业主大会,业主委员会及物业公司之间的法律关系,制定了细致的法律规则,但是在实践中的问题依然不容忽视,我在此提出供大家思考。



 
    友情链接:                
Copyright © 2011-2014 YICHANG LAWYERS All Rights Reserved. 宜昌律师网 版权所有   技术支持:三峡热线 · 蓝光网络
主办单位:宜昌市律师协会   地 址:湖北省宜昌市学院街14号   电 话:0717-6749733